住民税

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ふるさと納税個人

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住民税

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確定申告・年末調整

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確定申告・譲渡所得

不動産を譲渡した時の税金は何%?長期譲渡所得と短期譲渡所得の5年判定

更新日:

都心部を中心に土地の価格が上昇しており、引っ越し等を理由に所有していた土地や建物を売却する事だってあります。不動産を取得した時は、不動産取得税、登録免許税等が発生しますが、土地や建物を売った時の税金はどうなるでしょうか?

サラリーマン等であれば給料収入があります。給料等は所得が増えれば、その所得に応じて税率が増えますが、土地や建物を売って利益がでた場合の税率や税金は、給与所得等の他の所得と合計して計算されるわけではありません。

個人の場合、土地や建物を売った時の税金は他の所得と区分して計算されますが、所有期間によって税率が異なる事を知っていますか?

不動産を売った時は金額も大きく、利益の金額も高額になる事があります。売る予定がある人はしっかりと確認しておきましょう。

不動産を売った時は他の所得と区分して計算する分離課税

不動産を売った事で生じる所得の事を譲渡所得と言います。

譲渡所得って他の所得と合計して計算されないの?
あや

譲渡所得は他の所得と合計して計算する「総合課税の譲渡所得」と、他の所得とは区分して計算する「分離課税の譲渡所得」があるんだ。土地や建物の不動産を売った時の譲渡所得は「分離課税の譲渡所得」になるんだよ。
ヒロ

譲渡所得は総合課税と分離課税があります。総合課税は不動産、事業、給与所得等と合計して計算され、税率は課税所得の金額で決定されます。

上記の表は総合課税の場合の税率ですが、譲渡所得の分離課税の税率はこの速算表とは関係ありません。

分離課税は長期譲渡所得と短期譲渡所得で税率が異なる

不動産を譲渡した場合の税率は他の所得と区分して計算されますが、長期譲渡所得短期譲渡所得で税率が違います。

区分 所得税 住民税 合計
長期譲渡所得 15%(15.315%) 5% 20%(20.315%)
短期譲渡所得 30%(30.630%) 9% 39%(39.630%)

( )内は復興特別所得税が含まれています。

長期譲渡所得と短期譲渡所得では税率で約2倍の差があります。

長期譲渡所得短期譲渡所得ってどうやって決まるの?
あや

売った土地、建物の所有期間が5年を超えていたら長期譲渡所得で、5年以下であれば短期譲渡所得になるよ。
ヒロ

所有期間で判断するんだね。売った時に5年を超えていたらいいの?
しおり

売った時ではないんだ。売った年の1月1日現在で5年超えているか5年以下で判断するんだ。
ヒロ

分離課税の長期譲渡所得と短期譲渡所得は、土地や建物の譲渡した年の1月1日現在で判断されます。取得日から譲渡した年の1月1日現在が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得です。

取得日 譲渡日 区分
平成23年10月1日 平成28年10月23日 短期譲渡所得
平成23年10月1日 平成29年2月3日 長期譲渡所得

例を2つあげてみました。

取得日が平成23年10月1日、譲渡日が平成28年10月23日の場合、取得日から譲渡日までが5年を超えているので、長期譲渡所得に該当すると思ってしまいますが違います。

譲渡日ではなく譲渡した年の1月1日現在で判断されるため、取得日平成23年10月1日~平成28年1月1日が5年を超えていないので短期譲渡所得となります。

譲渡日が平成29年2月3日の場合は、取得日平成23年10月1日~平成29年1月1日が5年を超えているので長期譲渡所得となります。

僅かな日にちの違いで税率が約2倍違ってくるので、譲渡する時は事前に確認しておいた方がいいです。

総合譲渡の場合は譲渡日で判断する事になります。

相続で取得した場合の取得日は前所有者の取得日を引き継ぐ

自分で取得した土地や建物だったら取得日はわかるけど、相続で取得した土地や建物の取得日っていつなの?相続があった日?
あや

相続で取得した土地や建物の取得日は前所有者の取得日を引き継ぐんだ。
ヒロ

贈与・相続・遺贈によって土地や建物を取得した場合には、前所有者の取得日を引き継ぐ事になります。相続をした後すぐに譲渡をしても長期譲渡所得になる可能性があります。

前所有者の取得日って聞いた事ないとわからないよ。
しおり

土地や建物だと登記簿で確認ができるよ。
ヒロ

土地や建物の所在地、面積、所有者の氏名、年月日等が登記事項証明書では確認ができます。

出典:法務省ウェブサイト

登記事項証明書の見本が法務省に掲載されているので添付しておきます。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は以下のように計算されます。

収入金額ー(取得費+譲渡費用)ー特別控除額=課税譲渡所得金額

課税譲渡所得金額に先程の長期譲渡所得短期譲渡所得の税率で譲渡所得の税金が計算されます。特別控除額は一定の要件を満たす場合に適用されますが、特別控除額の金額は大きいので適用されると場合によっては課税譲渡所得金額がでても税金が発生しない事もあります。

特別控除額(土地や建物の譲渡)

・収用等により土地建物を譲渡した場合         ・・・5,000万円
・マイホームを譲渡した場合              ・・・3,000万円
・特定土地区画整理事業等のために土地を譲渡した場合  ・・・2,000万円
・特定住宅地造成事業等のために土地を譲渡した場合   ・・・1,500万円
・平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合・・・1,000万円
・農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合   ・・・ 800万円

この他にも被相続人の居住用財産(空き家)を売った時の特例がありますが、またの機会にふれます。

収入金額は売買金額だけではない

譲渡した時の収入金額は通常、売買契約書に記載されている売買金額ですが実は気を付けないといけない事があります。それは固定資産税相当額です。

土地や建物の売買の場合、固定資産税は資産の引き渡し日までを売主、資産の引き渡し後を買主が負担するという事はよくあります。この場合、売主は買主から未経過固定資産税相当額を受け取る事になりますが、この受け取った未経過固定資産税相当額は譲渡した時の収入金額に含めないといけません。

未経過固定資産税相当額の金額が売買契約書に記載されている事はあまりないので忘れがちなので注意しましょう。この内容は国税庁の質疑応答事例で回答されています。

国税庁:未経過固定資産税等に相当する額の支払を受けた場合

少し話がかわりますが、法人や個人事業主が土地・建物を購入した時の未経過固定資産税相当額は固定資産の取得価額に含まれます。

国税不服審判所:平成24年3月13日裁決

取得費になるものと取得費にならないもの

収入金額はわかったけど、取得費って具体的に何なの?購入代金以外に何があるの?
あや
取得費と一言で言っても購入代金だけじゃないんだ。購入した時の仲介手数料等も取得費になるよ。
ヒロ

取得費は収入金額から控除する事ができるため、金額が増える程税金が少なくなります。税金を沢山納付したい人は別ですが、ほとんどの人が納付する税金を少なくしたいです。

取得費の一般的なもの

・購入(建築)代金
・購入した時の仲介手数料
・購入(建築)時の売買契約書に貼付した収入印紙
・登録免許税
・不動産取得税
・借入金の利子
・資産取得後の建物増改築費(修繕以外)

一般的には上記の様なものが取得費になります。

取得費にならないもの

・修繕費
・固定資産税
・草刈り等の資産の維持・管理費用

修繕費や固定資産税を取得費に含めたくなりますが、取得費とはなりません。さらに先程の取得費の一般的なものの中でも、既に事業所得や不動産所得等の必要経費に算入されたものは取得費にならないため注意が必要です。

取得価額が不明な場合は収入金額の5%が取得費

取得費がわからなかったらどうなるの?
しおり
収入金額全額に対して税金が発生するならヤバいね。
あや
取得費がわからなくても、収入金額の5%を取得費として計算する事ができるよ。
ヒロ

取得費の中で大きなウェイトを占めるのは購入(建築)代金です。相続・贈与等で不動産を取得した時に「購入(建築)代金がわからない」という事はよくあります。その時に収入金額全額に対して税金が計算されると高額になります。しかし、購入代金がわからない場合でも収入金額の5%を取得費として計算する事ができます。

実際に税金の計算をしてみます。

例 収入金額 1,000万円、取得費 500万円 概算取得費 1,000万円×5%=50万円

パターン 収入金額 取得費 譲渡所得 所得税 住民税 合計
取得費判明 1,000万円 500万円 500万円 765,700円 250,000円 1,015,700円
取得費不明 0万円 1,000万円 1,531,500円 500,000円 2,031,500円
概算取得費 50万円 950万円 1,454,900円 475,000円 1,929,900円

上の表は長期譲渡所得の場合です。次は短期譲渡所得の場合を計算してみます。

パターン 収入金額 取得費 譲渡所得 所得税 住民税 合計
取得費判明 1,000万円 500万円 500万円 1,531,500円 450,000円 1,981,500円
取得費不明 0万円 1,000万円 3,063,000円 900,000円 3,963,000円
概算取得費 50万円 950万円 2,909,800円 855,000円 3,764,800円
5%でも税金って結構かわるね。
しおり
取得費がわかる契約書や領収証は大事に保存しておいた方が将来的には安心するね。概算取得費の収入金額の5%は、取得費がわかっている場合でも選択する事ができるよ。
ヒロ
そうなの?じゃあ、取得費よりも収入金額の5%の方が多い場合は実際の取得費じゃなくて、概算取得費を取得費とする事ができるって事?
あや
その通り。あまりない事かもしれないけど、知っておくといいよ。
ヒロ

譲渡費用に含まれるもの含まれないもの

譲渡所得は取得費だけでなく、譲渡費用も収入金額から控除する事ができます。

取得費がわからないと税金って結構かかるわね。どうにかならないの?
しおり
うん。取得費以外にも譲渡費用も忘れてはいけないよ。
ヒロ

土地や建物を譲渡する時には色々な費用が発生します。その費用の中には譲渡費用となるものもあります。

譲渡費用に含まれるもの

・資産の譲渡に際して支出した仲介手数料、測量費、登記等の費用
・譲渡時の売買契約書に貼り付けした収入印紙代
・借家人等を立ち退かせるための立退料
・土地等の譲渡のために行われた取壊費用、除却損失

上記のような譲渡のために直接発生した費用が譲渡費用となります。

譲渡費用に含まれないもの

・修繕費、固定資産税等の資産の維持、管理費用
・引っ越し費用
・抵当権抹消費用

修繕費、固定資産税等の費用は取得費、譲渡費用どちらも費用とはなりません。しかし、測量費や登記等の費用が譲渡費用となる事もあるので、領収証等はしっかりと保存しておきましょう。

まとめ

土地や建物の不動産を譲渡した時には金額も大きいため、多額の税金が発生しやすいです。そのため事前に知っておくと良いポイントは把握しておきましょう。

ポイント

・所有期間によって税率が異なる

・5年超の判定は譲渡した年の1月1日で判定

・取得費が判明しない場合は収入金額の5%が取得費

上記の3つがポイントです。しかし、何よりも一番のポイントは購入した時の契約書、領収証等の取得費のわかる資料を大事に保存しておく事です。取得費は譲渡所得から控除できる金額の中でも大部分をしめます。その取得費を証明するためには契約書、領収証等が必要になります。

将来のためにも契約書、領収証の保存はしっかりとしておきましょう。

マイホームの売却、相続した空き家の売却等には特別控除があるので併せて確認する事をおすすめします。

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